ควรวางแผนการเงิน เพื่อซื้อบ้านอย่างไร

สิ่งหนึ่งในชีวิตที่หลายคนปรารถนาก็คือการมีบ้านหลังแรก จุดประสงค์หลักของบ้านหลังแรกก็คงหนีไม่พ้นเพื่อให้มีที่อยู่อาศัย แต่มากไปกว่านั้นคือ เพื่อเติมเต็มความฝัน เพื่ออิสรภาพ เพื่อความภาคภูมิใจ เพื่อบอกรัก หรือเพื่อแสดงความกตัญญู ฯลฯ แต่ทั้งนี้ หลายคนก็ไม่รู้ว่าควรเริ่มต้นความฝันที่ตรงไหน หนึ่งในคำถามสำคัญที่คนอยากมีบ้านหลังแรกสงสัยก็คือ ควรมีเงินเท่าไรสำหรับบ้านหลังแรก

แต่ก่อนที่เราจะมาร่วมกันหาคำตอบของคำถามข้างต้น เรามาจัดประเภทของคนที่อยากมีบ้านหลังแรกกันก่อนเพื่อว่าเมื่อเรารู้ว่าเราเป็นคนประเภทไหน แล้วมาร่วมหาคำตอบที่ตรงจุดกับปัญหาของเรากัน

คำแนะนำในการซื้อบ้านของคนแต่ละประเภท

1. คนที่มีบ้านในใจและรู้ราคาบ้าน

สำหรับคนที่รู้อยู่แล้วว่าบ้านที่อยากได้นั้นราคาเท่าไร ถือว่าได้เริ่มออกสตาร์ทหาคำตอบว่าต้องมีเงินเท่าไรแล้ว เพราะถ้าหากเราจะซื้อเงินสด ตัวเลขเหล่านั้นก็คือจำนวนเงินที่เราต้องมี แต่จะมีสักกี่คนที่ทำได้อย่างนั้น โดยทั่วไป เราจึงเลือกวิธีกู้สินเชื่อบ้าน ซึ่งอัตราที่สถาบันการเงินจะให้เรากู้ก็ตั้งแต่ 80-90% ของราคาประเมิน (แต่สำหรับบางโครงการที่มีสถาบันการเงินสนับสนุนอาจให้ได้ถึง 100%) และแต่ละโครงการจะให้วางเงินดาวน์ประมาณ 5-20% ของราคาขาย ดังนั้น จำนวนเงินที่เราต้องมีสำหรับซื้อบ้านก็คือ 20% ของราคาบ้านที่จะซื้อนั่นเอง
 
แต่ทั้งนี้ 20% ก็เป็นเพียงตัวเลขขั้นต่ำที่เราควรมี เพราะเป็นจำนวนที่คิดเพียงแค่เพื่อใช้วางเงินเพื่อให้เรามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เท่านั้น จริงๆ แล้วเรายังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์อีก 2% และค่าจดจำนองอีก 1% ทั้งนี้ อาจมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และรวมทั้งภาษีอีกบางประเภท ดังนั้น จำนวนเงินที่ปลอดภัยจริงๆ คือ ประมาณ 25% ของราคาขาย
 
และถ้าหากค่าใช้จ่ายทั้งหมดข้างต้นไม่ถึง 25% เราก็ยังสามารถเอาเงินที่เหลือจากตรงนี้ ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านได้อีก

2. คนที่ไม่มีราคาบ้านในใจ แต่อยากรู้ว่าควรซื้อบ้านราคาเท่าไร

คนที่อยากมีบ้าน แต่ไม่แน่ใจว่าสถานะการเงินในปัจจุบันของตัวเองควรมีบ้านราคาเท่าไร จะมีปัญหาที่ต่างออกไปสำหรับคนที่มีบ้านในใจและรู้ราคาอยู่แล้ว โจทย์ของคนประเภทนี้ก็คือ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าฐานะการเงินอย่างเรามีกำลังซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร
 
สิ่งแรกที่เราควรทำความเข้าใจก่อนหากเราจะไม่ซื้อบ้านเงินสดก็คือ การกู้สินเชื่อ ซึ่งเป็นที่รู้กันว่า หลักการกู้ที่ปลอดภัยโดยทั่วไป ควรมีภาระผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ เพราะถ้ามากกว่านี้อาจทำให้สภาพคล่องของการเงินของเราต่ำลง ใช้จ่ายลำบากขึ้น

สมมติว่าเรามีรายได้ต่อเดือน 20,000/เดือน
เราจะสามารถรับภาระผ่อนได้ 20,000 x 40% = 8,000 บาท/เดือน
 

เท่ากับว่า กรณีข้างต้นสามารถรับภาระผ่อนได้ไม่เกิน 8,000 บาท/เดือน ทั้งนี้ ตัวเลขข้างต้น คือ ภาระผ่อนทั้งหมดไม่ใช่แค่ผ่อนบ้านเท่านั้น ซึ่งในความเป็นจริง หลายคนยังมีภาระผ่อนทั้งบัตรเครดิต ทั้งรถยนต์ และอื่นๆ อีก ดังนั้น ความสามารถในการผ่อนบ้านก็จะลดต่ำลงมา
 
เมื่อคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนมาแล้ว เราก็สามารถนำมาคำนวณวงเงินที่เหมาะสมในการกู้โดยคิดกับอัตราส่วนของเงินผ่อนชำระต่องวดของธนาคารโดยทั่วไป คือ 7,000/1,000,000 มีสูตรดังนี้

(ความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน x 1,000,000) / 7,000 = วงเงินที่กู้ได้

ยกตัวอย่างจากรายได้ 20,000 บาท ข้างต้น
จะได้วงเงินที่กู้โดยประมาณ คือ (8,000 x 1,000,000) / 7,000 = 1,142,857 บาท
 

อย่างไรก็ตาม การคำนวณข้างต้นเป็นเพียงวิธีการคำนวณอย่างคร่าวๆ หากเราอยากทราบความสามารถในการผ่อนของเราอย่างรอบคอบก็สามารถใช้โปรแกรมคำนวณความสามารถในการกู้บนอินเทอร์เน็ตได้ ซึ่งง่าย สะดวก รวดเร็ว และรัดกุมกว่า เพราะเราสามารถใส่จำนวนปีที่เราอยากจะผ่อนเข้าไปและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อได้ด้วย
 
เมื่อเราได้ผลการคำนวณ เราก็จะรู้ว่าเราควรกู้สินเชื่อเป็นเงินเท่าไร ทีนี้เราก็ไล่หาบ้านในราคาที่เราจ่ายไหว และคำนวณหา 25% ที่เราจะต้องมีไว้สำหรับดาวน์บ้านกันต่อได้เลย

คำถามต่อไปและสิ่งที่ควรทำของคนอยากซื้อบ้าน
หลังจากที่เราได้คำตอบกันแล้วว่า ถ้าอยากจะซื้อบ้านควรมีเงินเท่าไร คำถามต่อไปที่เราต้องถามตัวเอง คือ เราจะกู้สินเชื่อจากที่ใด ซึ่งเราก็มีสิ่งที่ควรพิจารณาในการเลือก ดังนี้

เราทราบกันแล้วว่าจำนวนเงินขั้นต่ำที่เราควรมีก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คือ 25% ของราคาบ้าน ซึ่งจำนวนนี้เราคิดเผื่อกรณีที่สถาบันการเงินให้วงเงินได้ต่ำสุด คือ 80% ของราคาประเมิน และ/หรือราคาดาวน์ที่สูงที่สุดถึง 20% แต่ถ้าหากเราลองหาสถาบันการเงินที่ให้วงเงินเราได้มากกว่า 80% ซึ่งก็เท่ากับว่าเรากู้ได้มากขึ้น เงินก้อนแรกที่ต้องมีก็จะลดลง เช่น ธนาคาร A ให้กู้ได้ 90% เงินต้นที่เราควรมีก็จะลดเหลือ 15% ของราคาบ้าน ดังนั้น หนึ่งในเกณฑ์การพิจารณาเลือกกู้สินเชื่อจากที่ใดก็คือการดูว่าที่ใดให้วงเงินได้ตามที่เราต้องการ

2. ระยะเวลาในการผ่อนชำระ

สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่ให้ระยะเวลาการผ่อนชำระยาวนานที่สุดถึง 30 ปี โดยขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ว่าจะต้องชำระเสร็จไม่เกินอายุ 65 ปี ระยะเวลาการผ่อนที่ยาวนานก็เท่ากับค่าดอกเบี้ยที่เราต้องเสียมากขึ้น ดังนั้น เราจึงควรดูว่าแผนการผ่อนแบบไหนที่เราสบายตัว ควรมีระยะเวลาผ่อน 10 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี ดี ซึ่งก็ขึ้นกับความสามารถในการผ่อนที่เราคำนวณ/เดือน และเมื่อเราได้ทราบตรงนี้แล้ว เราก็จะไปพิจารณาในข้อถัดไป

3. อัตราเปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อ

เพื่อให้เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยที่สุด สิ่งสำคัญที่เราควรทำ คือ การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละที่ และดูว่าที่ใดให้เราจ่ายน้อยที่สุด โดยวิธีในการดูนั้น เราควรคิดหาค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยในการผ่อนของแต่ละที่ตลอด 3 ปี ยกตัวอย่างเช่น

ธนาคาร A
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยปีที่ 1 = 2%, ปีที่ 2 = 4%, ปีที่ 3 = 4.6%
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ (2% + 4% + 4.6%) / 3 = 3.53%

ธนาคาร B
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยปีที่ 1 = 2.8%, ปีที่ 2 = 3.6%, ปีที่ 3 = 4%
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ (2.8% + 3.6% + 4%) / 3 = 3.46%
จะเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยของธนาคาร B ถูกกว่าธนาคาร A (3.53% - 3.46%) 0.7%
 
เมื่อเราคำนวณอัตราเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปี เราก็จะรู้ว่าธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยเราเท่าไร และเมื่อเอามาเปรียบเทียบกับอีกธนาคาร ก็จะช่วยให้เราตัดสินใจเลือกสินเชื่อของแต่ละที่ได้คุ้มค่ายิ่งขึ้น

4. ประเภทของอัตราดอกเบี้ย

ประเภทของอัตราดอกเบี้ย โดยหลักๆ แล้ว จะมีอยู่ 2 ประเภท ได้แก่ 1) อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่จะไม่เปลี่ยนแปลงไปตามการผันผวนของสถานการณ์ตลาดเงิน โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ก็มีทั้งแบบคงที่ระยะสั้น ตลอดเวลากู้ หรือระยะสั้นแบบขั้นบันได โดยแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยแตกต่างกัน และ 2) อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นลงตามการผันผวนของตลาดเงิน

ในการเลือกประเภทอัตราดอกเบี้ยเราจะดูว่าประเภทใดที่ให้เราจ่ายน้อยกว่า โดยสังเกตจากการคาดการณ์ดูว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยตลาดมีความผันผวนสูง มีแนวโน้มจะขึ้นในอนาคต การเลือกอัตราดอกเบี้ยคงตัวที่อาจจะแพงกว่าในระยะแรก แต่ในระยะยาวอาจคุ้มค่ากว่า ในทางกลับกัน ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีทีท่าว่าจะลง และเมื่อสังเกตดูค่าเฉลี่ยเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอาจประหยัดเงินเราในกระเป๋าได้มากกว่า
 
การถามว่า “อยากซื้อบ้านต้องมีเงินเท่าไร” ถือเป็นจุดเริ่มต้นความฝันบ้านหลังแรกที่ดี เพราะช่วยให้เราได้ทบทวนความพร้อมของเราที่จะมีบ้าน และคำถามนี้ยังนำเราไปสู่คำถามใหม่ๆ นั่นคือ เราจะทำอย่างไรต่อไป วางแผนซื้อบ้านอย่างไร เราจะกู้สินเชื่อจากที่ใด อันเป็นคำถามที่เป็นแนวทางไปสู่บ้านหลังแรกที่เป็นจริง

ขอให้ทุกคนมีฝันที่เป็นจริงนะครับ

ที่มา: Krungsir Plan Your Money (https://www.krungsri.com/bank/th/planyourmoney/must-stories/life-plan/buy-a-house.html)